Síndicos e condomínio: Quem é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio

Quem é o síndico que cuida do seu condomínio e o que ele vem a representar em seu papel tendo você como órgão de comando?

A atividade de síndico profissional não é regulamentada, decorrendo de um permissivo do Código Civil de 2002, onde a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito, estando submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio.

Na dúvida, “Qualquer pessoa ‘administra’ algo, ela assim não precisando, necessariamente, de um administrador você concorda?. No caso de condomínios, os síndicos, ao longo da história, sempre foram pessoas das mais diferentes matizes, como engenheiros, médicos, advogados, contadores, e, etc… Não sendo estes, necessariamente, melhores do que os demais” ao seu redor como muitos criam em fala.

Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?

Lembrando que condomínios não possuem contrato social ou objeto social e não visam lucro: sequer são pessoas jurídicas. SIM! Condomínios pelo que saiba não tem contrato social e nem sócio, o que o condomínio tem são … O contrato social do condomínio é a Convenção ou Estatuto.

“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”.

Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico não pode fazer, e em quais condições!

O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?

Parte administrativa:

• Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia.
• Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado.
• Reter documentos quando for deixar sua gestão.
• Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores
• Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios, quando vencerem.
• Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa
• Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, contratos e contas de consumo
• Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia.

Inadimplência:

• Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores
• Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador.
• Deixar de cobrar os devedores
• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo.
• Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio

“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”, ensina Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Funcionários:

• Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados
• Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.

Relacionamento com os moradores:

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas
• Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento.
• Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo.
• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro.
• Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos
• Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente
• Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia.

“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”.

Serviços públicos:

A esfera pública de atendimento popular nos condomínios, existe algum fator de obrigação dos síndicos em fazer parte de algo?  Isto é uma obrigação dos síndicos?

“Jamais se cogitou exigir de um condomínio edilício, que não tem personalidade jurídica ou autonomia patrimonial (como um espólio ou massa falida), ser inscrito em qualquer entidade, seja CRAS, CRC, OAB, CRECI etc ”.

• A profissão do síndico não foi regulamentada, portanto não pode ser vinculada a um Conselho;
• A profissão de síndico pode ser exercida por pessoas de qualquer formação, desde que esteja capacitada para tal;
• O condomínio, não sendo pessoa jurídica, não pode ser vinculado a um conselho.

“Condomínios edilícios são entes despersonalizados cujas atividades não se enquadram no campo de atuação de qualquer conselho profissional”.

O critério para a inscrição em um órgão regulador é determinado pela atividade que exerce ou os serviços que presta. No caso dos condomínios, nenhuma das duas premissas se aplica. 

“Deveriam SIM eventualmente filiar-se ao CRC ( Conselho de Contabilidade) pois são obrigados a prestar contas anualmente em assembleia, e fazem balancetes. Ou na OAB, pois casos de notificações disciplinares ou inadimplência são cobrados na justiça. Ou ainda no CREA de engenharia pelos programas de manutenção que os condomínios têm em suas atividades”.

O que você morador pode exigir das administradoras e dos síndicos profissionais registro constitui um bis in idem.

É pacífico o entendimento de que as administradoras de condomínio tenham que se submeter a registro perante o Conselho Regional de Administração, dadas as características de sua atividade envolver a elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da administração, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos, sendo este o entendimento jurisprudencial:

Como o síndico pode perder o seu cargo?

De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.

Se você morador estiver com alguns destes pós e contras, lembre-se que o seu maior direito esta na união entre vocês moradores para que o seu direito passe a valer diante da sua insatisfação. Vocês em seu pleno direito são o órgão do comando.

Fonte: Blog olhar digital & JusBrasil.